一、物业服务费的测算编制应考（kǎo）虑的（de）因素

(1)物业服务（wù）费测算编制应当区（qū）分（fèn）不同物业的（de）性质和特点，并考虑其实行的是政府指导价（jià）还是市场调节价（jià）。

(2)物业服务费的测算编制应根据物业服务的项（xiàng）目（mù）、内容和要求（qiú），科学测算确定物业服务成本。

(3)物业管理企业为（wéi）该项目管理（lǐ）投入的固定资产（chǎn）折（shé）旧和物（wù）业管理项目（mù）机构（gòu）用（yòng）物业服务费购置（zhì）的固定资产折旧，这两部分折旧均应纳入到物业服务费的测算中。

(4)物业管（guǎn）理属微利（lì）性服务行业，物业（yè）服务费（fèi）的（de）测算和（hé）物业（yè）管理的运作应收支平衡、略有结余，在确（què）保物业正常运（yùn）行维护和管理的前提（tí）下，获取合理的利润，使物（wù）业管理企业得以可持（chí）续发展（zhǎn）。

二、物（wù）业服（fú）务费成本(支出（chū）)构成（chéng）

(1).管（guǎn）理服务人员的（de）工资（zī）、社会保险和按（àn）规定提取（qǔ）的福利费等

(2).物（wù）业（yè）共用部位、共用设（shè）施设（shè）备的日常（cháng）运（yùn）行、维护费用

(3).物业管理区域清洁卫生（shēng）费用

(4).物业管理区域绿化养护费（fèi）用（yòng）

(5).物业管理区域秩序维护（hù）费用

(6).办公费用

(7).物业（yè）管理企（qǐ）业固（gù）定资（zī）产折（shé）旧

(8).物业共用部位、共用设（shè）施设备及公众责任保险费用

(9).经（jīng）业（yè）主同意的其（qí）他（tā）费用

三、物业服务（wù）费（fèi）编制的依据

(1)收（shōu）入的编制方式通常（cháng）是根据（jù）收费标准(单位（wèi）时间费率形式（shì）)和（hé）可（kě）收费的管理（lǐ）面积。

(2)支出的编（biān）制（zhì）依据包括（kuò）：

1)管（guǎn）理计划及实施计划所需物业服务成本。管理计划主要是（shì）指（zhǐ）常规物（wù）业管理（lǐ）服（fú）务中的人员计划、物品使用计划（huá）、能源消耗计划、工（gōng）程维（wéi）护保养计划（huá）、清洁保（bǎo）洁与绿化保（bǎo）养计（jì）划等。在编制测算（suàn）时，应根据实（shí）施这些计划（huá）所需（xū）人工成（chéng）本、物料成本、能耗成本、外包费用（yòng）等（děng）进行测（cè）算。

2)物业正常维修和养护（hù）计划。可比照（zhào）以往每（měi）年实际发（fā）生的或参（cān）考其他同类（lèi）物业的物业服务成本。

四、物业服务费（fèi）核算要点及方法

(一)确定（dìng）服务费（fèi）成本构成（chéng）的注意事项

一是要求（qiú）详（xiáng）细，把具体消耗或支出费用分解（jiě）得越（yuè）具体，才越真实;二是全面，不（bú）要漏项;三是测算依（yī）据（jù）准确，不用（yòng）或（huò）少用（yòng）估（gū）值（zhí）。

(二)收集原（yuán）始（shǐ）数据

服务费的（de）核算要做到合理、准确，对原始数据和资料的收集就至（zhì）关重要。如在测（cè）算低值易耗（hào）材（cái）料（liào）时，要计算出各（gè）类材料（liào）的详细（xì）数（shù）量和对市（shì）场价格进行详细调查，其他关于工资（zī）水平、社会保险、专业公司单项承包、一般设备固定（dìng）资产折旧（jiù）率、折旧时间等，均应（yīng）严格按政府和（hé）有关部门的（de）规定和（hé）实际支出（chū）标（biāo）准等有效依据作为（wéi）测算基础（chǔ）。

(三（sān）)物业服务费（fèi）的测算

物业服务费测算（suàn），首先应根据物业服务费支出(成本)项目和内容进行分解，然后由各（gè）部门或相（xiàng）关人员（yuán）分别测算各单项费（fèi）用（yòng）。如在测算共用部位、共用设施设（shè）备运行维护费项（xiàng）目时，应分别测算其子项（xiàng）目，如公共（gòng）建筑及（jí）道（dào）路（lù）土建零修费、给排水（shuǐ）设备日常运（yùn）行（háng）维护费用（yòng）、电（diàn）气系统设备维（wéi）护保养（yǎng）费等的费（fèi）用，在完成各子项目测算的基础上，将子项目费（fèi）用求和后即为所需“共用部位、共用设施设（shè）备运行维护费”。