近年（nián）来（lái），法院受理的物业服务合（hé）同（tóng）纠（jiū）纷案件（jiàn）数量较多，随着公（gōng）民法律（lǜ）意识和证据意识的（de）增强，在（zài）是否缴纳物业（yè）费及如何（hé）缴纳物业（yè）费（fèi）的问题上，业主行使抗辩权的事由（yóu）愈（yù）加繁多。但是看（kàn）似都（dōu）是（shì）依据物（wù）业（yè）服务合同提出的抗辩意见，有的（de）业主最（zuì）后得（dé）到了法院的（de）支（zhī）持，有的案件却以业（yè）主（zhǔ）败诉收尾（wěi）。那么在物（wù）业服务合同纠纷案件（jiàn）中，业（yè）主如何正当提出（chū）自己（jǐ）的抗辩（biàn）意见呢（ne）？本文针对业主在物业服（fú）务（wù）合（hé）同（tóng）中（zhōng）的主要（yào）抗辩意（yì）见分析如下：

1、业主以非前期物业服务合同（tóng）当事（shì）人为由抗辩（biàn）

前（qián）期（qī）物业服务（wù）合同是在业主大会还未成立时，由（yóu）建设单位和物业服务企（qǐ）业就物业的（de）有关事项所达成的协（xié）议。合同的签订主体（tǐ）并非（fēi）业（yè）主主要是（shì）因为小区在（zài）建设（shè）之初，面临着入住率低（dī）等（děng）现（xiàn）实情况，无法成立业主大会，不能行使选聘、管理等权利，所以由（yóu）建设单（dān）位代为（wéi）行（háng）使。

虽然业主并未加入（rù）前期物业服务（wù）合同的订立过程，非合同的（de）签订主体，但（dàn）是该（gāi）合同的（de）内（nèi）容却（què）是与业主的利益（yì）息（xī）息相关的，业主仍受合同效力的约束。这主（zhǔ）要是由于在（zài）商品房买卖合同签订后，前期物业（yè）服务合同的规定已经包含于商品（pǐn）房买（mǎi）卖协议之中，建设单位所享有的物业（yè）服务之债权（quán）发生（shēng）转移，业（yè）主取得（dé）了这一债权，因（yīn）而（ér）享有前期物业（yè）合同中的权（quán）利、同时也要履行合同中的义务，所以可（kě）以（yǐ）说前期物业（yè）服务（wù）合同具有（yǒu）涉他性的特点。故（gù）非业主本人签订的前（qián）期物业服务（wù）合同的（de）效力可以追及业主，所以业主（zhǔ）的“并非合同当（dāng）事人”不能成（chéng）为抗辩理由（yóu）。

2、业主（zhǔ）以未（wèi）享（xiǎng）受或者无需接受相关物业（yè）服务为由抗辩

根据《最高人民法院关（guān）于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下（xià）简称物业服（fú）务纠纷司法解释)第6条规定：物业服务（wù）企业已经按（àn）照（zhào）合同约（yuē）定以及（jí）相（xiàng）关（guān）规定提供服务，业主仅以未（wèi）享受或者无需接受（shòu）相关物业服务为（wéi）抗辩理由的，人民法院不予支持。业主提出物业服务提（tí）供方单方面强行中止服务，需向法院提（tí）交相应（yīng）的证（zhèng）据加以证明。若（ruò）无证据证明，仅以未享受服（fú）务进行抗（kàng）辩（biàn），则无法得到法院的支持。

3、业主以物业服务企业未尽到安全保障义务造成业主财产损失为由抗辩

业主（zhǔ）需证明物业服务企业存在违（wéi）反（fǎn）合同约定或者法律规定的（de）安保义务的行为、这一（yī）行为给业主造（zào）成了（le）财产损失、违约行（háng）为与财产损（sǔn）失之间存在因果关系。

物业服（fú）务（wù）企（qǐ）业的安保（bǎo）义（yì）务源于法律（lǜ）相关规定（dìng）和合（hé）同约定。法定（dìng）的安保义务主要是（shì）在各（gè）地的物业管理条例中规定的物（wù）业服（fú）务（wù）企业对违（wéi）反小区安全（quán）管理行为的制止义务以及防止小（xiǎo）区内出现安全问题的协助义务。业（yè）主可以（yǐ）依据物业服务合（hé）同的约（yuē）定提起违约之诉，也可（kě）以依据法律的相关规定提起侵权之（zhī）诉。

当物业服务企业未尽到安保义务时，其向业主行（háng）使物（wù）业费请求权，业主可以以未尽到安保义务为由抗辩。理由主要为：“未（wèi）尽到（dào）安保义务”是对（duì）合（hé）同义务的（de）不完全履（lǚ）行，属于违约行（háng）为；但是这一行为并非（fēi）根本性违约，所以法院在（zài）最后（hòu）的认定中会（huì）根据安保责任范围以及业主的（de）具体损失来酌情减免物业费。

4、业（yè）主（zhǔ）以建设单位未交付（fù）房屋（wū）为理由进行抗辩

《最高人民法院（yuàn）关于审（shěn）理建筑物区分所（suǒ）有（yǒu）权纠（jiū）纷案件具（jù）体应用法律（lǜ）若干问题的解释（shì）》(以下（xià）简称《建筑物区分所有权解释（shì）》)第（dì）1条（tiáo）规定（dìng）：取得（dé）建筑（zhù）物专有（yǒu）部分所有权或基于与建设单位之间的商品房买卖合同，已经合法占有建筑物专有（yǒu）部分，但尚未（wèi）依法办理所有权登记人，可（kě）以认（rèn）定为物权法第六章所称的业主。故（gù）业（yè）主（zhǔ）资格认（rèn）定有两种（zhǒng）：

一（yī）、业主基于商品（pǐn）房买卖合（hé）同（tóng），对专有部分进行事实上的（de）支（zhī）配（pèi）和控制，即是对该部分（fèn）的合（hé）法占有。在无特别约定（dìng）时，买（mǎi）受人对于专有部分的（de）占有通过建设单位的交付行为得以（yǐ）实现。遵照（zhào）我国司法实践中的（de）交易习（xí）惯，开（kāi）发商交付房屋钥匙或者（zhě）买受人在交（jiāo）房通知书（shū）上（shàng）签字确认后才完（wán）成（chéng）交付行（háng）为，此时无论是（shì）否办理房屋产权登记，均视为（wéi）小区（qū）业主；

二（èr）、如果已（yǐ）经办理了房屋产权登记手续，即已经获得该房（fáng）屋的所有（yǒu）权，无论（lùn）是否收到房屋钥匙，均具有业主资格。

5、业主（zhǔ）以物业服务企业违（wéi）反维修义务为由抗辩（biàn）

维修义务主要来源于合同（tóng）约（yuē）定，一般约定的（de）维修范围包括房屋本体公用设施，不包括室内部分的（de）维修；在维（wéi）修（xiū）范围约定不明情况下，依据《建筑物（wù）区分所有权解释（shì）》第2、3条对建（jiàn）筑物的共有部分和专有部分的划分（fèn），建筑物共有部分的维修责（zé）任由物业（yè）服务企业承担（dān），业主承（chéng）担专有部分的维修责（zé）任。

《物业服务纠纷司（sī）法解释》第3条规定物业服务企业违反维修、养护义务（wù）时应负相应的（de）违约（yuē）责（zé）任。若业主可以提供证据证明物业服务方的行为（wéi）违反物业管理公约中的维修和养护义务，业主依据合同的约定行使抗辩权是可以得到支（zhī）持的（de）。但是业主需要避免“只要小区（qū）物业出现问题就（jiù）找物业服务企业”的（de）思（sī）维。

对于（yú）维护义务的承担主体，应具体情（qíng）况具体分（fèn）析：如（rú）果小区物业在国家规定的保修期和保（bǎo）修范围内，由建设单位负（fù）物（wù）业的保（bǎo）修义务；在保修（xiū）期限届满后，专有部分由专有部分所（suǒ）有人（rén）承担维修和养护义务，物业服务企业也（yě）可以对业主提供有偿的（de）维修（xiū）服务；小区共有部分、公（gōng）共设施设备（bèi），由（yóu）物业服务（wù）企业承担维修和养护义（yì）务，物业服务企（qǐ）业（yè）履行义务（wù）时（shí），可（kě）使用小区的住宅专项（xiàng）维（wéi）修基金。

6、业（yè）主（zhǔ）以物业服（fú）务企业（yè）提供（gòng）的物业服（fú）务（wù）存在瑕疵为由抗辩

物（wù）业服（fú）务具（jù）有时间（jiān）持续性及（jí）无法计量性，物业服（fú）务的内容、质量难以明确，一般还是以合同约定的标准衡（héng）量。对于（yú）合同约定较为（wéi）概括，则（zé）可以（yǐ）参（cān）考我国相关法律、法（fǎ）规、政策（cè）性文件作出的相关补充（chōng）性（xìng）的一般标准。

对于（yú）我国相关法律、法规和政策性文件也没有补充（chōng）性规定时，应该以（yǐ）物业服务行业的（de）行业标准或（huò）者是小区内大多数业主认同的标（biāo）准为依据衡量。同（tóng）时依据“谁（shuí）主张（zhāng）谁举证”的原则，举证证明物业服务存在（zài）瑕疵的责任一（yī）般由业主承担。

业主证（zhèng）明（míng）物业服务存在瑕疵的证据主（zhǔ）要有：

一是直接证明物业服（fú）务（wù）瑕疵（cī）的证据（jù），包括照片、视频、录（lù）音（yīn）等；

二（èr）是（shì）间接证据，包括（kuò）小区其他居民（mín）的证言、新闻媒体的相关报道、居委会出具的（de）相关（guān）证明等，但间接证（zhèng）据的证（zhèng）据效力略（luè）低（dī），若仅（jǐn）存在间接证（zhèng）据，即无法提供完整的证据链（liàn）以证（zhèng）实物业服务存在瑕疵的（de）情况下，业主（zhǔ）也很可能败诉。

注（zhù）：以上（shàng）内容仅供参考